Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Auf den folgenden Seiten sollen Ihnen in Kürze aktuelle und beachtenswerte Entscheidungen und Informationen aus dem Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechtes vorgestellt werden.

Gerade mit diesem Rechtsgebiet sind Mandanten immer wieder konfrontiert, sei es als Vermieter, als Mieter oder als Eigentümer. Sowohl das Mietrecht, wie auch das Wohnungseigentumsrecht unterliegt der fortwährenden Konkretisierung durch die Rechtsprechung. Besonders die ober- und höchstgerichtliche Rechtsprechung hat in der Vergangenheit zahlreiche Grundsatzentscheidungen getroffen, die sich auf die Rechte und Pflichten der Vermieter, Mieter und Eigentümer auswirken. Auch diese Entscheidungen sollen hier stichpunktweise mit ihren Auswirkungen dargestellt werden.
1.) Der fortwährende Streit über die Nebenkostenabrechnung

a) Darf der Mieter anlässlich der Belegeinsicht die Abrechnungsbelege fotografieren?

Amtsgericht München, Urteil vom 21.09.2009, Az 412 C 34593/08 Die

Nebenkostenabrechnung stellt das Mietverhältnis jedes Jahr auf eine neue Belastungsprobe, sowohl für den Vermieter wie auch für den Mieter. Zur Prüfung der Abrechnung steht dem Mieter das Recht zu, die Belege beim Vermieter einzusehen. Die Abrechnungsunterlagen sind meist umfangreich, der Vermieter ist von bestimmten Ausnahmen abgesehen nicht verpflichtet, Belegkopien auszuhändigen. Zur Überprüfung der Abrechnung kann der Mieter natürlich Notizen machen. Im Zeitalter der Smartphones hat nun das Amtsgericht München entschieden, dass der Mieter auch Fotos der Belege machen darf. Der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Neben­kosten­abrechnung umfasse auch das Erstellen von Fotos oder das Einscannen der Belege, soweit diese nicht beschädigt werden. Dem Mieter könne im Sinne einer effektiven Ausübung des Rechts auf Belegeinsicht nicht verwehrt werden, Notizen und Abschriften anzufertigen. Bei Verweigerung würde die Belegeinsicht auf das bloße Ansehen der Belege reduziert. Damit sei die Kontrolle und eingehende Prüfung durch den Mieter nicht ausreichend möglich.

b) Kann der Mieter Fotokopien von Belegen verlangen?

Nein. Bei nicht preisgebundenem Wohnungsraum kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter Fotokopien der Belege macht. Einschränkungen können sich allerdings ergeben, wenn eine Belegeinsicht nicht in der Nähe der Mietsache erfolgen kann bzw. es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Belege beim Vermieters einzusehen.

2.) Anspruch auf Ersatz von Rechtsanwaltskostenn bei unberechtigter Inanspruchnahme

LG Berlin, Urteil vom 21.4.2010 – 67 S 460/09

Der Mieter kann vom Vermieter Ersatz seiner Rechtsanwaltskosten verlangen, wenn er den Anwalt zu Abwehr unberechtigter Renovierungsansprüche des Vermieters beauftragen musste.

Mit Mietvertrag aus dem Jahre 2001 mieteten die Kläger vom Beklagten eine Wohnung. Die Kläger kündigten zum 30. August 2008. Der Mietvertrag enthält unwirksame Regelungen betreffend die Schönheitsreparaturen. Nachdem das Mietverhältnis zunächst einvernehmlich beendet werden sollte, verlangte der Vermieter die Ausführung umfangreicher Schönheitsreparaturen und kündigte einen Schadensersatzanspruch über mehr als 10.000 Euro an. Die Mieter beauftragten einen Rechtsanwalt mit ihrer Vertretung und wandten sich gegen diese Inanspruchnahme.
Das Amtsgericht stellte fest, dass dem Vermieter kein Anspruch auf die Erbringung von Schönheitsreparaturen zusteht.

Das Landgericht Berlin stellte fest, dass die Mieter die Kosten für die Inanspruchnahme des Anwaltes zur Abwehr der unberechtigten Forderung aus § 280 I BGB vom Vermieter ersetzt verlangen können.

Aus den Gründen:

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.025,30 Euro aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Umstellung des Freistellungs- auf einen Zahlungsantrag war zulässig, § 533 ZPO. Die Kläger können die vorgerichtlichen Anwaltskosten, die in der Höhe nicht bestritten sind, als Schadensersatz für eine Vertragsverletzung verlangen, § 280 Abs. 1 BGB. Der Einzelrichter teilt dabei nicht die Auffassung, dass lediglich der Austausch von Rechtsansichten gegeben sei. Vielmehr schließt sich der Einzelrichter der Meinung des Kammergerichts (Urteil vom 18. Mai 2009, Az.: 8 U 190/08, GE 2009, 1044) an, dass das Verlangen vertraglich nicht geschuldeter Leistungen eine Pflichtverletzung darstellt, gegen die die Kläger hier insbesondere deshalb anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen konnten, weil der Beklagte auch auf ausdrückliche Hinweise zu den unwirksamen Klauseln nicht von seinem Verlangen abrückte.
3.) Kosten der Neuverfliesung nach Wasserschaden

OLG Düsseldorf I-4 U 111/05

“Nach einem Rohrbruch im Badezimmer seines Hauses nimmt der Kläger die Beklagte, bei der er eine Wohngebäudeversicherung auf der Grundlage der VGB 62 unterhält, auf Ersatz des Fliesenschadens in Anspruch.

Da Fliesen gleicher Art wie die beschädigten nicht zu beschaffen waren, vertritt er den Standpunkt, die Beklagte habe für die Kosten einer kompletten Neuverfliesung aufzukommen. Eine auf den Austausch beschädigter Fliesen beschränkte Reparatur sei ihm nicht zumutbar, weil er eine Versicherung zum Neuwert abgeschlossen habe.

Die Beklagte hat geltend gemacht, die zur Reparatur benötigten Fliesen hätten zerstörungsfrei im Bereich der Dusche aufgenommen und in den Boden eingefügt werden können. In dem Fall hätte nur noch die Wand der Dusche neu verfliest werden müssen. Die dabei auftretenden Farbunterschiede seien gegen Zahlung eines Wertausgleichs – hier in Höhe von 300 EUR – hinzunehmen. Dieser Argumentation hat sich das Landgericht angeschlossen und dem Kläger auf der Grundlage der Berechnung der Beklagten eine Entschädigung in Höhe von nur 4.090 EUR zugesprochen. Mit der Berufung verfolgt der Kläger den Anspruch auf Ersatz der Kosten der Neuverfliesung, die sich insgesamt auf 7.508,51 EUR belaufen haben, weiter.”

Die Berufung hatte Erfolg:”Nach § 7 Nr. 1 b VGB 62 hat die Beklagte bei Beschädigung versicherter Sachen für die Kosten der Reparatur, höchstens jedoch für den Versicherungswert der betroffenen Teile, aufzukommen. Bei der Reparatur einer teilweise beschädigten Sache bemisst sich der Umfang der zu entschädigenden Reparaturkosten nach den Geboten der Erforderlichkeit und Zumutbarkeit. Entscheidend ist, was ein nicht versicherter Gebäudeeigentümer investiert hätte. Deshalb kann der Versicherungsnehmer nach der Rechtsprechung nicht die Kosten für die komplette Neuverfliesung eines einheitlich gefliesten Badezimmers verlangen, wenn dies außer Verhältnis zu der optischen Beeinträchtigung steht, die verbleibt, wenn z.B. nur der beschädigte Fußboden neu verfliest wird (Senat VersR 1994, 670; OLG Köln r+s 2005, 422 m. ablehn. Anm. d. Schriftleitung; AG Amberg NVersZ 2001, 91; Kollhosser in: Prölss/Martin, VVG, 27. Aufl., § 7 VGB 62 Rn. 1). Von diesen rechtlichen Erwägungen hat sich auch der Einzelrichter leiten lassen. Nicht gefolgt werden kann ihm jedoch, soweit er angenommen hat, bei der vom Kläger veranlassten kompletten Neuverfliesung des Bades handele es sich um eine Luxussanierung, für die die Beklagte nicht mehr aufzukommen habe.

(…)
Unabdingbar scheint bei diesem Sanierungskonzept aber jedenfalls, dass der Boden, der Sockel der Duschtasse und der Wandbereich neben der Heizung, soweit dieser durch die Duschabtrennung nicht verdeckt wird, einheitlich gefliest werden. Dann wären aber nicht nur, wie von der Beklagten angenommen, 10, sondern (geschätzt) 25 Wandfliesen im Duschbereich aufzunehmen gewesen. Anhand der von der Beklagten vorgelegten Lichtbilder ist nämlich feststellbar, dass für die Behebung des Schadens im Bereich des Bodens zwölf, zur Verkleidung der Duschtasse fünf und zur Abdeckung des Wandbereichs zwei Fliesen benötigt werden (vgl. das Lichtbild GA 38). Somit hätten insgesamt 19 Fliesen an anderer Stelle aufgenommen werden müssen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass diese nicht problemlos von der Wand abgenommen werden können. Insofern ergibt sich aus der Dokumentation der Klägerin, dass eine zerstörungsfreie Entfernung von Fliesen und Bodenplatten nur “in vielen Fällen” möglich ist (GA 40). Mithin muss eingerechnet werden, dass einzelne Fliesen bei der Ablösung Beschädigungen erleiden, die eine Wiederverwendung unmöglich machen. Deshalb geht der Senat bei der Schadensschätzung von Ablösungsversuchen bei zumindest 25 Fliesen aus. Das führt auf der Basis der Berechnung der Beklagten zu einer Erhöhung der Netto-Kosten für die Aufnahme von Fliesen um 609 EUR (Aufnahme von zehn Fliesen: 406 EUR; Aufnahme von 25 Fliesen: 1.015 EUR). Entsprechend erhöhen sich die Kosten für das Aufstemmen, das Vorbereiten und das Erneuern der Bodenverfliesung, die die Beklagte auf der Grundlage von zehn auszutauschenden Fliesen mit (374 EUR + 661 EUR =) 1.035 EUR veranschlagt hat. Da sich aber andererseits durch die zerstörungsfreie Ablösung die Kosten für das Aufstemmen der Fliesen und die Neuverfliesung im Duschbereich vermindern, erscheint ein Zuschlag für das Aufstemmen, das Vorbereiten und die Erneuerung der Bodenfliesen von insgesamt (netto) 600 EUR angemessen. Unter Berücksichtigung des von der Beklagten im übrigen für die Fliesenarbeiten kalkulierten Werklohns (ohne Wertminderung und ohne Rechnung S.) von (netto) 3.790 EUR ergibt sich dann ein Gesamtbetrag von (netto) 4.999 EUR. Hinzuzurechnen ist die Mehrwertsteuer (798,84 EUR), die die Beklagte bei ihrer Abrechnung außer Acht gelassen hat. Damit ergibt sich – ohne Wertminderung – eine Gesamtsumme von 5.798,84 EUR. Diese liegt aber nur noch rund 1.700 EUR unter der Vergütung, die die von dem Kläger beauftragte Fachfirma für die vollständige Neuverfliesung des Bades berechnet hat (GA 14 ff.: 7.508,51 EUR).

Bei diesem überschaubaren Differenzbetrag würde aber auch ein nicht versicherter Gebäudeeigentümer bei verständiger Würdigung eine komplette Neuverfliesung in Auftrag geben. Zu demselben Resultat gelangt man im übrigen auch, wenn man dem Kläger aufgrund der unterschiedlichen Farbgebung im Wandbereich eine angemessene Wertminderung zubilligt. Denn diese müsste den von der Beklagten zugestandenen Betrag (300 EUR) unter den gegebenen Umständen erheblich übersteigen.

Hervorhebung durch den Mitteiler.

Fundstelle:http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/duesseldorf/j2006/I_4_U_111_05urteil20060404.html